不動産に関する紛争とその解決事例を挙げてみました。参考になさってください。事案に関するお問い合わせは、当事務所までお気軽にどうぞ！

１　相談者は、アパートのオーナー。経営しているアパートの一室に居住している賃借人が長期にわたり賃料を滞納しています。どうしたらよいでしょうか？

（行った手続）

先ずは、賃借人に対して内容証明郵便を発し、賃貸借契約を解除する旨を通知。続いて、貸室の明渡と未払い賃料の支払いを求める訴訟を提起。

内容証明郵便を受け取った賃借人は、直ぐに退去することなどできない、これまで部屋の修理や模様替えに支出した費用を返せなどあれこれいい、言を左右にして退去もせず、賃料も払おうとしませんでした。そのため、訴訟を提起しました。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　訴訟において賃借人は、貸室の明渡については承諾しましたが、未払い賃料については、生活が苦しくて支払えないと述べました。結局、①賃借人は１ヶ月以内に自ら貸室から退去すること、②１ヶ月を過ぎても貸室内に残存している物品については所有権を放棄し、相談者がいかように処分しても異議を述べないこと、③期限までに退去しないときは、遅延損害金を支払うことを骨子とする和解が成立。１ヶ月後、賃借人は、貸室内の物品をすべて片付けて退去し、無事貸室の明渡を受けることができたました。

（コメント）

賃料の未払いの事案では、賃借人が自ら退去するのと引き換えに、未払い賃料の支払を免除することが多くあります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　賃借人が自ら退去しない場合、賃貸人は裁判所に強制執行を申立てて賃借人を強制的に退去させることができるのですが、それには多額の費用と時間を要することが少なくありません。一方、賃料を滞納する賃借人は、そもそも経済的な余裕がなく、判決を得ても、強制執行によって未払い賃料を回収できる可能性は高くはありません。そこで、未払い賃料を免除して賃借人を自主的に退去させるのが結果として賃貸人の負担が少なくなるのです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　未払い賃料は回収できないことが多いです。そのため、滞納が長期にわたり高額になる前に早めの対処をすることが肝要です。

２　相談者は、貸し倉庫業を営む会社。倉庫の賃借人は、経営が悪化して事業を停止し、倉庫の賃料を滞納したまま行方不明となりました。倉庫内には、賃借人が倉庫に預けていた什器備品類が放置されたままとなっています。 倉庫を明渡してもらうにはどうしたらよいでしょうか？

（行った手続）

裁判所に、未払となっていた倉庫の賃料に基づき、放置された什器備品類の差押、競売を申立て、自身で落札する。

（コメント）

倉庫の貸主は、裁判を提起して判決を得ることなく、未払の賃料に基づいて倉庫に預けられた物品の差押、競売を申立てることができます。これを留置権といいます。留置権は、どのような債権についても必ず認められるというわけではなく、また何でも差押さえることができるというわけでもないのですが、本件は、留置権をうまく利用できたケースです。　　　　　　　　　　　　　　　特別の事情がない限り、放置された什器備品類は換価価値がほとんどなく、他に入札者はないので、相談者が自身で落札します。落札した後は、相談者が自由に撤去、処分することができます。差押、競売によっても未払い賃料を回収することはできず、むしろ費用を支出することになりますが、手続上の制約が少なく、簡易迅速に倉庫の明渡を実現できました。

３　相談者は、貸しビルの一室を賃借していた。まもなく期間が満了するため、約定の更新料の支払を準備していたところ、賃貸人から、賃料を値上げすること、及び値上げに応じないときは賃貸借契約を更新しないことを一方的に通告されました。どうしたらよいでしょうか？

（行った手続）

賃貸人に対し、従前どおりの賃料での賃貸借契約が存在することの確認を求める訴訟を提起。

賃貸人は、訴訟になってようやく賃料値上げの根拠を提示してきましたが、いずれも決定的なものではありませんでした。一方、当該ビルは市街地にありながら、賃料は長期間据え置かれたままであったという事情もありました。これらの事情を踏まえ、賃料を増額することで和解が成立しましたが、その金額は、当初の賃貸人が通告してきた金額よりは大幅に少ないものでした。

（コメント）

賃貸借契約は、賃貸人と賃借人との合意によって成立し、当事者が一方的にその内容を変更できるものではありません。合意が成立しない場合、賃料を増額するには、賃貸人から賃料増額の調停を提起する等の手続を執る必要があります。しかし、現実には、トラブルとなって困るのは賃借人であることが多いので、賃貸人の要求に応じてしまうことも少なくないようです。
本件で相談者は、賃貸人が何の根拠も示さず、一方的に通告してきた賃料に納得がゆきませんでした。しかし、このままダラダラと話し合いをしていても埒があきそうになったため、訴訟を提起することとしました。
賃料はいくらが相当かの判断は難しいところで、この点を徹底的に争うとなると、不動産鑑定士など専門家の鑑定や意見を求めることなどの手続や費用が必要なってきますし、裁判所が最終的にどのような判断をするかも予測しがたいところです。これらを踏まえ、相談者は、若干の賃料の値上げを受入れて解決することを選択しました。
一方、賃貸人側も、いずれ相談者は折れるだろうと安易に考えており、相談者が訴訟を提起してくることまでは予測していなかったようです。賃貸人は、当初は高圧的なものいい、姿勢でしたが、訴訟では和解の成立に協力的でした。

　離婚事件では、子どもの親権を巡り、双方が鋭く対立することがあります。依頼者は切々と親権を訴えるのですが、客観的な状況をみると、親権を取得するのは難しいという事案は少なくなく、そのような場合は、せめて面会交流を確保してあげたいと思います。
　しかし、離婚後も面会交流が継続して行われるケースは少ないようで、相手方が面会交流に応じないという相談を受けることもあります。面会交流は子の福祉のために行われるものであるといわれますが、離婚を巡って対立した相手に子を会わせたくないという気持ちを乗り越えるのが容易でないことも想像に難くはありません。
　そして、このような面会交流が行われない状況が、親権を失うと子どもに会えなくなってしまうのではないかとの不安を惹起し、子どもを巡る対立をさらに深刻なものにします。
　相手方が面会交流に応じない場合、現在の日本の法律では、裁判所や警察、役所が一方の元から子どもを連れて来て他方に引き合わせることは認められていません。面会交流に応じない相手方に対して金銭の支払を命じることにより、相手方が自ら進んで面会交流を行うように促します。これを間接強制といいます。
　しかし、経済的に余裕がある相手方に対しては、金銭の支払いを命じても面会交流を行うように促す契機にはなりにくく、間接強制は必ずしも有効であるとはいえない面があります。
　この点について、先般朝日新聞に、東京家裁が面会交流の拒否１回につき１００万円の支払を命じたとの記事が掲載されていました。これまでの例からすると異例に高額で、記事になるのもうなずけます。その後、上級審はこれを３０万円に減額したとの記事も掲載されました。
当事者の経済的状況など具体的な事情は記事からはわかりませんが、面会交流を促す契機となるよう配慮したものと思われ、このような裁判所の姿勢は大いに評価すべきと考えます。

例えば、被相続人が死亡する直前まで闘病のため入院しており、高額の医療費の清算をしなければならないなど、遺産分割協議の成立前であっても、相続人が被相続人の銀行預金の払戻を受ける必要がある場合があります。

過去の最高裁判所の判例は、銀行預金は、遺産分割協議を経なくても、法律上当然に分割され、各相続人がその相続分に応じて権利を承継するとしていました。
この判例によれば、それぞれの相続人は、各自で、相続分の限度で銀行預金の払戻を受けることができることになります。

ところが、２０１６年１２月１９日に出された最高裁判所の決定は、普通預金債権は相続開始と同時に当然に相続分に応じて分割されることはないとして、上記判例の判断を変更しました。
この決定により、遺産分割協議の成立前は、少なくともそれぞれの相続人が、各自で、銀行預金の払戻を請求することはできないこととなります。

もっとも、金融機関は、以前から、遺産分割協議の成立前は、相続人全員で請求しない限り、預金の払戻には応じないという取扱いをしてきました。
金融機関には、相続を巡る事情を確認する術がありません。そのため、例えば、遺産分割協議が成立しているにもかかわらず、協議により銀行預金を相続しないこととなった相続人の払戻請求に応じてしまっては、紛争を誘発したり金融機関が紛争に巻き込まれる恐れがあるのです。このような取扱いは、上記決定が出される以前は、あくまで事実上のものに過ぎませんでしたが、今回の決定により、法的な根拠を有することとなりました。

遺産分割協議成立前の一部の相続人による銀行預金の払戻については、以前から認める、認めないの双方の意見が対立しており、変更前の判例の判断にも、反対する意見が少なからずありました。したがって、今回の最高裁判所の判断の変更は、遺産相続を巡る紛争を可及的に防止する点で評価できるものですが、冒頭に記載したようなケースもあり、すべて問題が解決というわけにはゆかないようです。

＊　Ａ工務店は、Ｂアパートの一室を借りて住んでいたＣさんの依頼を受け、Ｃさんが住んでいた部屋の壁にあいていた穴をふさぐ修理を行いました。

修理代金は月末に払う約束でした。そのためＡ工務店は、代金を請求するため、月末にＣさんの部屋を訪問しました。ところが、その部屋はもぬけの殻となっていました。Ａ工務店は、慌ててＢアパートの大家さんであるＤさんに、Ｃさんの行方を尋ねました。Ｄさんによると、Ｃさんは、以前から家賃を滞納しており、ある日突然部屋を出て行方をくらませたとのことでした。

Ｃさんに修理代金を請求できなくなったＡ工務店は、誰かに修理代金を請求できないでしょうか。部屋を修理してあげた大家さんのＤさんに請求することはできないでしょうか。

＊　ある契約に基づく給付が契約の相手方以外の第三者の利益となった場合、その第三者に対して利益の返還を求める請求権を転用物訴権（てんようぶつそけん）といいます。

上記の例では、Ｄさんは修理契約の当事者ではありませんが、大家さんであるので、Ａ工務店が壁を修理したことによる利益を得ています。そこで、Ａ工務店は、転用物訴権に基づいてＤさんに何らかの請求をすることが考えられます。

＊　転用物訴権については、否定する考え、肯定する考え、一定の条件で肯定する考えがあり、国によって法律が異なっています。日本の民法には、転用物訴権について明示の規定はありませんが、判例は、一定の条件で肯定する立場を採っているものと考えられています。

判例の立場によれば、Ｃさんは以前から家賃を滞納していることから、経済的余裕がなく、修理代金を支払うのは現実的に不可能と考えられるので、Ａ工務店の転用物訴権に基づくＤさんへの請求は認められるものと思われます。

＊　もっとも、Ａ工務店は代金全額をＤさんへ請求できるわけではありません。修理代金にはＡ工務店の利益なども含まれており、当然Ｄさんが受けた利益よりも高額となるからです。壁の修理によってＤさんが得た利益をいくらと評価するかは、難しい問題です。

＊　私が経験した事件は、次のようなものでした。

Ｘ工務店（私の依頼者）は、Ｙの依頼を受け、Ｙが居住する住宅のリフォーム工事を行いました。当該住宅は、Ｙの妻であるＺが所有する実家で、Ｙは居候でした。

その後、工事は完成しましたが、Ｙは工事代金を支払わないまま病死してしまいました。

しかし、相続人であるＺは、Ｙが多額の借金を抱えていたことから、相続を放棄しました。

Ｚが相続放棄をしていますので、Ｘ工務店は、Ｚにリフォーム工事代金を請求することができません。そこでＸ工務店は、転用物訴権に基づき、Ｚに対してリフォーム工事による利益の返還を請求する訴訟を提起しました。

裁判所は、このようなケースでも転用物訴権を認めました。もっとも、請求が認容されたのは、一審では工事代金の１割程度、控訴審では２割強の金額に止まってしまいました。リフォームによる利益を金額で評価する明確な基準はなく、裁判所の判断もまちまちです。

「資産形成をしませんか」「必ず儲かります」「高利率、高利回りです」「元本は保証され安全です」「リスクはほとんどありません」など、つい目が行ってしまい、聞き入ってしまう魅力的な誘い文句により、金融商品の取引その他様々な投資を勧誘され、これに乗せられて金銭を投じ、多額の損失を被ってしまうという事態は、以前からありました。
金銭を投じた先が誘い文句に反して実は大きなリスクを伴うものであったり、さらには、金融商品や取引などの実体がそもそも存在せず、最初から金銭を騙し取ることを目的とする、より性質の悪いものもあります。
近時は、経済情勢がなかなか好転しないことや低金利、将来の年金への不安などを背景とし、また業者の側もこれらにかこつけて勧誘を行い、この手の被害はなかなか減少しないようです。
私は経済の専門家ではありませんが、必ず儲かるとか、リスクがまったくないということはあり得ないと思います。投資は必ずリスクが伴うものであり、儲けが大きければリスクも大きくなるのであって、安易に儲けようと考えることは禁物です。
ご覧いただいている皆さんに注意を喚起するため、最近私が関わった事例を、ご相談者本人の承諾を得て紹介します。いずれも、最初から金銭を騙し取る目的の、より性質の悪いものであったと思われる事例です。

・　アゼルバイジャン国際銀行の定期預金

株式会社アゼルバイジャン・ジャパンなる会社が、最大年利２０％の高金利を謳い文句に、アゼルバイジャン国際銀行の定期預金への預け入れを勧誘していた事案。同社がアゼルバイジャン国際銀行の日本における窓口となると称し、同社の日本の銀行の口座に金銭を振り込ませていた。

しかし、当職が相談を受けたときは、すでに登記上の同社の本店所在地であるビルの一室はもぬけの殻となっていた。登記上の同社の代表者は、多額の借金を抱えていたために実印と印鑑証明書を冒用され、自身が代表者として登記されていることすら知らなかったとのことであった。同社の設立登記には、休眠会社を転売するなどの目的で虚偽の登記を繰り返していたと思われる株式会社健友社が関与していた。
その後も同社のホームページが残存していたが、現在は閉鎖された。
なお、アゼルバイジャン国際銀行なる銀行や高率の定期預金が実在するのか否かも明らかでない。

・　倒産しかけている会社の社債の引受

市場の拡大が見込まれる分野である太陽光発電に関する業務を行っているため、将来収益が増大し、高率の利息とともに償還されるとの謳い文句でＡ社の社債の引受を勧誘していた事案。

ところが、実はＡ社は、ご相談者が同社の社債を引受けた時点ですでに経営が悪化し、社会保険料を滞納する状況にあったという上記謳い文句とは正反対の事実が判明し、当職が相談を受けた後しばらくして、Ａ社は２回目の手形の不渡りを出して事実上倒産した。
そもそも、大企業と異なり知名度が低い中小企業が発行する社債は、引受手を確保するのが困難であるから、会社の縁故者、関係者などから資金を調達することを目的とするのが一般である。現に、中小企業には、社債の引受手を確保するための営業、勧誘活動に時間と労力をかける余裕はないことが多いと思われる。ところが、ご相談者は、Ａ社とは縁もゆかりもなく、突然電話があって勧誘を受け、その後も度々電話がかかり、訪問を受け、さらなる社債の引受を勧誘されたとのことであった。その他当職が見聞きしたところからすると、ブローカーの類の連中が関与し、同社の社債引受の勧誘を一手に行っていたことが考えられる。